Locação em Shopping – Tudo que você precisa saber
Se você pretende se tornar um lojista em Shopping Center ou é proprietário de um local como este, leia este artigo até o final e saiba tudo sobre o tema.
O que é um Shopping Center?
Primeiramente precisamos definir o que é Shopping Center. No Brasil é comum chamarmos assim qualquer aglomerado de lojas diversas, mas será que esto está correto?
O Shopping Center típico como o Barra Shopping no Rio de Janeiro é aquele que tem um proprietário que alugará suas lojas para os empreendedores explorarem suas atividades econômicas, ou seja, os lojistas são sempre inquilinos com suas relações regulamentadas pela Lei de Locações (Lei n.º 8.245).
Trata-se de um fundo empresarial autônomo dos lojistas composto por um complexo de bens corpóreos e incorpóreos – como a marca, freguesia, insígnia, etc. – que permitirão a operacionalização da atividade empresária.
Cláusulas Abusivas na Locação
Segundo o artigo 54 da Lei de Locações irá imperar a autonomia privada nestas relações, assim, será possível haver cláusulas que parecem abusivas, mas que só um advogado especialista na matéria poderá confirmar isso, geralmente após uma análise da jurisprudência das Cortes – principalmente o STJ -, já que a Lei de Locações não regulamenta muito este tema.
Cláusula de Raio
Segundo a jurisprudência dominante, a cláusula de raio que consiste na proibição dos lojistas de um Shopping Center explorarem em um determinado raio o mesmo ramo de negócio, não é abusiva, pois visa restringir a concorrência de oferta de bens e serviços para garantir o sucesso do empreendimento.
Luvas
Na locação em Shopping Center não é possível haver a cobrança de luvas, que pode ser cobrada somente na locação não residencial (comercial) fora deste local. Trata-se da remuneração pelo ponto, que pode ser feita apenas quando o inquilino ingressa no imóvel comercial.
Res Sperata
É uma remuneração mais ampla do que esta acima e que ocorre nas locações me shopping. Visa remunerar não apenas pelo ponto, mas também pela marca, freguesia, insígnia, etc.
CDU (Cessão de Direito de Uso)
Além do contrato de locação, o lojista assina a CDU que equivale a cessão para exploração e uso dos bens corpóreos e incorpóreos do Shopping Center.
Fundo de Promoção
É um fundo mantido pelas contribuições dos lojistas se previsto no contrato que se destina a custear as ações publicitárias do Shopping Center, como anúncios em emissoras de televisão, internet, sorteios para freguesia, ações para consumidores, etc.
Aluguel Fixo e Variável
O Shopping poderá estipular um aluguel fixo e outro variável que corresponderá a um percentual sobre a arrecadação do lojistas. Neste caso deverá escolher sempre apenas um, obviamente o maior.
Aluguel em Dezembro
Pode haver a cobrança em dobro do aluguel em dezembro tendo em vista o aumento na arrecadação neste período em que as pessoas costumam ter rendas maiores e por causa do natal que aumenta as vendas.
O grande problema que observamos é que em alguns casos os Shoppings dobram o percentual do aluguel variável, o que é abusivo.
Por exemplo, se um lojista paga 10% de aluguel variável, em dezembro deve ser cobrado o mesmo percentual e não 20%. Tal prática seria abusiva e ilegal segundo a jurisprudência.
