Como Calcular o ITBI?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda.
As teses foram estabelecidas em sede de recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), ou seja, passam a ter aplicação ampla e devem ser seguidas pelas demais instâncias.
Assim, se estabeleceu que:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
Antes da decisão do STJ, o ITBI era cobrado com base no valor venal (aquele que o Município usa como base de cálculo para a cobrança do IPTU) ou no valor da transação, prevalecendo o maior.
Agora, não deve mais prevalecer este critério e ser aplicado apenas o valor do negócio que consta na escritura, ainda que seja menor que o valor venal.
Os julgadores entenderam que o IPTU tem critérios diferentes para formação da sua base de cálculo que é estabelecida conforme a planta genérica criada por meio de lei municipal, enquanto o ITBI deve ter como base a propriedade transmitida, que tem valor de mercado estabelecido de forma completamente diferente.
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
Para que o Estado possa afastar o valor declarado pelo contribuinte para compra do bem deverá se pautar em procedimento administrativo com ampla defesa. Não se trata de um ato de império em que o fisco pode simplesmente escolher o que lhe for melhor.
Há, ainda, a presunção de legitimidade por parte do contribuinte na sua declaração que só poderá ser afastada mediante processo administrativo.
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Não deverá o ente público escolher o que lhe for mais favorável de forma unipessoal.
Fontes:
