A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade. Trata-se de um dos instrumentos mais utilizados de regularização de imóveis no Brasil.
É muito importante porque possibilita àquele possuidor que tem um contrato ou uma escritura pública de compra e venda, permuta, etc., a aquisição da propriedade.
Em nosso país, a propriedade dos imóveis, via de regra, só de adquire com o efetivo registro no cartório competente, caso contrário, só se tem a posse, o que não confere segurança jurídica aos possuidores e impede a prática de atos como a aquisição de financiamentos imobiliários, e a imposição de gravames ao bem.
É usual que contratos mal redigidos ou até mesmo escrituras públicas acabem não possibilitando o registro do bem, e a usucapião surge como instrumento capaz de regularizar o bem.
Há duas formas de ingressar com a usucapião: pela via judicial ou pela extrajudicial.
Nesta, é preciso que o grau de litígio seja zero, ou seja, não pode haver alguém contrário ao pedido, naquela, a demanda correrá no Poder Judiciário.
Ambas tem vantagens e desvantagens, por isso é importante consultar um advogado especialista na matéria para que possa saber qual o rito mais adequado.
Quais os documentos necessários?
Dentre os documentos necessários, há alguns que são mais importantes:
1- Certidão de ônus reais do imóvel;
2- Planta e memorial descritivo;
3- Ata notarial;
4- Certidões relativas ao imóvel e ao proprietário;
É possível usucapião de bem público?
A jurisprudência atual não permite a usucapião do bem público, muito embora, haja uma tendência na inversão deste posicionamento no caso de alguns bens públicos que não sejam de uso comum do povo.
Entretanto, aqueles que habitam um bem público podem se valer da Concessão de Uso Para Fins de Moradia, para deixarem de ser meros detentores e passarem a ser possuidores de boa-fé, o que lhes permitem ser indenizados pelas benfeitorias úteis e necessárias e levantarem as voluptuárias.
Quais as espécies de usucapião?
Dentre as mais de 30 espécies de usucapião que existem, na prática, usamos majoritariamente 4 ou 5.
A usucapião por abandono de lar é utilizada pelo cônjuge que foi abandonado para usucapir o bem e ter sua integralidade, seu prazo é de 2 anos.
A usucapião constitucional urbana e a rural tem um prazo de 5 anos. Naquela o imóvel deve ser urbano, ter no máximo 250 metros quadrados e o requerente não pode ter outro imóvel em seu nome.
Nesta, o imóvel deve ter até 50 hectares, ser rural, e o bem deve ser usado como moradia familiar.
Na usucapião extraordinária o prazo é de 15 anos podendo ser reduzido para 10 anos no caso de bem usado para moradia do requerente.
Neste caso, o imóvel pode ser usucapido independentemente da qualidade da posse, ou seja, se é de boa-fé ou não.
É o método mais comum de usucapião por ter menos requisitos e permitir que o requerente a utilize mais de uma vez, ou seja, ele pode usucapir mais de um bem ao mesmo tempo usando a usucapião extraordinária.
Veja a entrevista do advogado imobiliário Thiago Lessa sobre a usucapião e saiba mais sobre o assunto.