Em tempos de crise, o número de imóveis que vão a leilão porque seus donos não conseguem mais pagar as suas parcelas aumenta vertiginosamente. Mas o que credores e devedores devem saber para não serem prejudicados nestes casos?
Alienação Fiduciária de Imóveis.
Com o advento da Lei n.° 9.514 de 1997 (Lei de Alienação Fiduciária), as instituições financeiras e construtoras passaram a usar este instrumento como garantia dos contratos de financiamento imobiliário, em substituição às hipotecas.
Estas tinham um trâmite bem mais demorado para que o credor alcançasse o bem dado como garantia da dívida, e ainda havia o risco de existirem outros débitos com preferência na hora da penhora, como, por exemplo, os fiscais e os trabalhistas.
Com a alienação fiduciária tudo ficou bem mais dinâmico, beneficiando o credor pois o bem objeto do financiamento imobiliário é dado em garantia e já fica em nome deste.
Tem-se, portanto, a denominada propriedade fiduciária (ou resolúvel), na qual, com o pagamento de todas as parcelas, transmite-se ao devedor, mas na hipótese de inadimplemento permanecerá com o credor.
Assim, com o atraso das parcelas o imóvel acaba indo a leilão extrajudicial.
A Lei de Alienação Imobiliária dispõe de vários requisitos para que isto ocorra, portanto é fundamental uma assessoria jurídica especializada para evitar que o credor perca a garantia ou que o devedor possa inviabilizá-la.
Qual o procedimento até que ocorra o leilão?
Ocorrendo o inadimplemento começa a correr o chamado prazo de carência, que vem disposto no contrato de alienação imobiliária.
Ao seu fim, o credor já requere diretamente ao registrador de imóvel a intimação pessoal do devedor conferindo prazo de 15 dias para pagar a dívida. Caso contrário haverá a consolidação da propriedade em nome do credor, que deverá pagar o imposto cabível.
Se ocorrer o pagamento, o registrador de imóveis entregará o valor recebido ao credor em 3 dias, deduzidas as despesas de cobrança.
Há, ainda, a opção ao devedor de entregar o imóvel como pagamento da dívida, desde que o credor concorde.
No caso da consolidação da propriedade em nome do credor, o imóvel deverá ser levado a leilão público, que será realizado no prazo de 30 dias.
No primeiro leilão o valor da venda deverá ser aquele fixado no contrato ou na avaliação do imóvel para fins de tributação. Entretanto, no segundo leilão será aceito o maior valor oferecido desde que maior que todas as dívidas do bem.
Apesar de parecer mais um abuso de direito por parte do credor, o legislador, ao nosso ver de forma inconstitucional, estabeleceu que, se não houver lance no segundo leilão, o credor passa a ter a propriedade plena e a dívida estará extinta.
Nesta hipótese, o devedor perderá tudo o que pagou com a anuência do legislador.
Considerações importantes:
Cabem algumas observações importantes sobre o tema:
A teoria do adimplemento material das obrigações é bastante aplicada na jurisprudência, principalmente nos casos em que já se pagou 90 %, 80 %, ou 70 % da dívida.
Desta forma, nas alienações fiduciárias em que o devedor já quitou grande parte das parcelas, não poderá haver o leilão do imóvel, isto ocorre porque se considera que a instituição financeira já recuperou o seu investimento.
Outro ponto de destaque é que após a arrematação do imóvel, nem sempre este estará desocupado, caso em que deverá ser pedida a reintegração de posse em juízo.
Por fim, vale acrescentar que a partir da consolidação da propriedade pelo credor caberá a cobrança da chamada taxa de ocupação do bem, segundo o recente artigo 37-A da Lei de Alienação Fiduciária. Neste caso o devedor que tem a sua posse deverá pagar por tanto.
Críticas ao instituto:
Note que a Lei de Alienação Imobiliária é extremamente benevolente com os credores, que geralmente são instituições financeiras.
Estas tem total garantia de que não sairão do negócio com prejuízo, mas, apesar dos baixos riscos, as taxas de juros cobradas no país para a aquisição de imóveis são altas, principalmente em comparação com outros países.
As taxas de juros cobradas no Brasil para o financiamento imobiliário são as maiores do planeta, o que acaba gerando um círculo vicioso de concentração de renda e patrimônio.
Por fim, fale sempre com um advogado especialista na matéria para evitar transtornos ainda maiores, seja para o credor, seja para o devedor.