Se o seu imóvel é financiado e tem parcelas em atraso é possível que o banco já tenha consolidado a propriedade e realizado a venda a terceiros. Para evitar que isso aconteça, procure um advogado especialista em direito imobiliário e saiba como agir.
Nulidade da Consolidação da Propriedade.
Pela Lei 9.541, em seus artigos 26 a 27, é preciso haver um atraso mínimo de 15 dias para instituição financeira iniciar o procedimento de consolidação. Mas, o contrato pode estipular prazo diverso.
O primeiro passo será a intimação do devedor pelo RGI para que pague as parcelas vencidas e vincendas no prazo de 15 dias.
A intimação deve ser pessoal, ou seja, não pode ser eletrônica.
É possível a intimação por hora certa, mas, antes, o oficial do RGI deve ir 2 vezes ao local e haver supeita motivada de ocultação do devedor, caso em que poderá intimar pessoal da família, e, na sua falta, poderá intimar vizinho de que retornará no dia útil seguinte com hora certa.
No caso de condomínio edilício, é considerada válida a intimação quando feita com a pessoa encarregada de receber as correspondências.
Quando o devedor estiver em local incerto ou ignorado ou inacessível, ou seja, não está no imóvel dado em garantia, isso deve ser certificado pelo oficial do RGI e publicado edital fisicamente por 3 dias em jornal de grande circulação. Não adianta publicar pela internet.
A consolidação da propriedade ocorrerá após o prazo de 15 dias dado para o devedor purgar a mora, mas a sua averbação na matrícula deverá ocorrer após 30 dias findo aquele prazo. Até a averbação é dada a possibilidade do devedor quitar toda a dívida e os demais gastos do banco com emolumentos e tributos para passar para seu nome.
Com a consolidação, passamos a fase dos leilões.
Nulidade dos Leilões.
Os leilões terão suas datas e horários comunicados por correspondência dirigida aos endereços ou email do contratante, portanto, tem a sua intimação mais facilitada em relação à purgação da mora (fase anterior).
O primeiro leilão deve ocorrer até 60 dias da averbação da consolidação da propriedade e será realizado pelo valor do imóvel.
No segundo leilão vencerá o maior lance desde que quitada a dívida e despesas (tributos, emolumentos, condomínio), ou metade do valor do bem. Se houver lucro, deverá ser entregue ao devedor.
Se não houver lance no segundo leilão, o imóvel vai para venda direta e a dívida é extinta.
Se houver lance que não atenda o mínimo para arrematação o banco poderá vender o imóvel depois sem precisar ressarcir o devedor se houver lucro.
Se houver lance que não seja superior ao pagamento da dívida, o devedor poderá ser cobrado da diferença em ação autônoma de execução.