Com a chegada da Pandemia de Covid-19 ao Brasil, a expectativa é de que a economia sofrerá recessão histórica, que afetará os contratos imobiliários em geral.
Neste estudo falaremos a respeito da alienação fiduciária de bem imóvel (financiamento da casa própria) e o leilão em virtude do atraso nas prestações.
Será que o banco ou a construtora pode levar, neste momento, um imóvel com as parcelas em atraso a leilão? É possível que o devedor evite a sua realização?
Alienação Fiduciária de Imóveis (Financiamento Imobiliário).
Com o advento da Lei n.° 9.514 de 1997 (Lei de Alienação Fiduciária), as instituições financeiras e construtoras passaram a usar este instrumento como garantia nos contratos de financiamento imobiliário, em substituição às hipotecas.
Estas tinham um trâmite bem mais demorado para que o credor alcançasse o bem dado como garantia da dívida, e ainda havia o risco de existirem outros débitos com preferência na hora da penhora, como, por exemplo, os fiscais e os trabalhistas.
Com a alienação fiduciária tudo ficou mais dinâmico, beneficiando o credor, uma vez que o bem objeto do financiamento é dado em garantia e fica em seu nome até que o devedor quite o financiamento.
Trata-se da denominada propriedade fiduciária (ou resolúvel), em que, só após o pagamento de todas as parcelas, o imóvel será do devedor.
Caso haja atraso nas parcelas o imóvel acabará indo a leilão.
A Lei de Alienação Imobiliária traz os requisitos para que o leilão ocorra, sendo fundamental observá-los para evitar a sua invalidação.
Qual o procedimento do leilão?
Com o atraso começa a correr o chamado prazo de carência estabelecido em contrato. Ao final o credor requer ao registrador a intimação pessoal do devedor conferindo prazo de 15 dias para pagamento da dívida, caso contrário haverá a consolidação da propriedade em seu nome.
No caso da consolidação da propriedade em nome do credor, o imóvel deverá ser levado a leilão público, que será realizado no prazo de 30 dias.
No primeiro leilão o valor da venda deverá ser aquele fixado no contrato ou na avaliação do imóvel para fins de tributação. Entretanto, no segundo leilão será aceito o maior valor oferecido desde que maior que todas as dívidas do bem.
Apesar de parecer hipótese de abuso de direito, o legislador permite que, não havendo lance no segundo leilão, o credor passe a ter a propriedade plena e a dívida seja extinta, ou seja, o devedor perderá tudo.
Note que a Lei de Alienação Imobiliária é extremamente benevolente com os credores, geralmente instituições financeiras ou construtoras.
Estas tem total garantia de que não sairão do negócio com prejuízo, porém os juros cobrados são altos, principalmente em comparação com outros países.
Atraso em razão da Pandemia de Covid-19.
Com a Pandemia de Covid-19 inúmeras pessoas perderam seu emprego ou tiveram que fechar seus negócios. Em razão da recessão que vivemos há aumento da inadimplência dos financiamentos imobiliários.
Para que o devedor evite o leilão do imóvel, a primeira coisa a fazer é verificar se todos os requisitos da Lei de Alienação Imobiliária foram preenchidos.
Caso não haja nenhuma irregularidade, há outros caminhos como a Teoria do Adimplemento Material da Obrigação, que veremos a partir de agora.
A teoria do adimplemento material das obrigações é bastante aplicada na jurisprudência, principalmente nos casos em que já se pagou 90%, 80% da dívida.
Nesta hipótese, se recorrer ao Judiciário, o devedor terá grande chance de impedir o leilão, isto porque se considera que a instituição financeira já recuperou o seu investimento.
Há também a chamada Teoria da Imprevisão, que poderia ser aplicada no caso da Pandemia de Covid-19 para, por exemplo, resolver o contrato. Vamos supor que o adquirente tenha sido demitido neste período e não tenha mais como arcar com as parcelas. Neste caso o contrato seria resolvido e os valores pagos seriam devolvidos.
Porém, é preciso muito cuidado ao analisar a aplicação destas Teorias. Consultar especialistas é fundamental para evitar prejuízos e conseguir a satisfação do direito.
Cada caso concreto deverá ser analisado diante da jurisprudência e das suas peculiaridades. Só assim o advogado poderá auxiliar corretamente os seus clientes.
