O Superior Tribunal de Justiça aprovou duas teses em Julgamento de Recurso Repetitivo, e os processos que estavam suspensos em todo o país já podem ser julgados.
O primeiro enunciado aprovado foi:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.“
O entendimento da Corte permitirá que a cláusula penal que geralmente é aplicada apenas aos adquirentes de imóveis na planta possa ser revertida para ser aplicada às incorporadoras que se tornarem inadimplentes.
É muito comum o atraso na entrega dos imóveis comprados na planta, porém os contratos de incorporação imobiliária geralmente não estabelecem cláusula penal que puna as construtoras.
A partir de agora, com este posicionamento do Tribunal, será possível usar a cláusula penal estipulada para os adquirentes como base para punir as incorporadoras, e assim indenizar os consumidores lesados com o atraso na entrega do imóvel.
O segundo enunciado aprovado foi:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”
O entendimento visa dirimir a controvérsia que existia acerca da possibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes.
A Corte fixou entendimento no sentido de que não pode haver tal cumulação pois a cláusula penal já possui a finalidade de indenizar o adquirente pelo inadimplemento. Caso contrário, haveria um enriquecimento ilícito deste.
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