Neste artigo abordaremos o estudo da Ação de Adjudicação Compulsória. Veremos sua incidência como instrumento eficaz de regularização de imóveis urbanos e rurais, sua função e aplicação na jurisprudência e principais controvérsias doutrinárias.
Fundamental no assunto deste tema é o discernimento de quando tal instrumento será cabível:
No Brasil, o domínio ou propriedade imobiliária será transferido apenas com o registro da escritura pública ou instrumento particular perante o cartório competente de Registro de Imóveis.
Em um país em que pelo menos metade dos imóveis urbanos está em situação de irregularidade, é comum que o registro que confere a transferência da propriedade ao comprador seja postergado e muitas vezes acabe inviabilizado, ou porque o vendedor desaparece, ou até mesmo se recusa a cumprir sua obrigação.
Neste cenário, surge a Ação de Adjudicação Compulsória como instrumento para a regularização do imóvel. Desta forma, sempre que o promitente vendedor deixar de cumprir sua obrigação de transferir o seu domínio ao adquirente, tal demanda será eficaz.
Esta ação visa suprir a manifestação de vontade do vendedor mediante sentença judicial que será registrada na matrícula do imóvel permitindo a sua transferência ao comprador.
Segundo Luiz Antônio Scavone junior (Direito Imobiliário, Teoria e Prática, página 380, 14ª Edição):
É ação que emana do contrato preliminar de compromisso de compra e venda, ou promessa, cujo fim é compelir o promitente vendedor a a transferir a propriedade através de sentença que tem o condão de substituir a vontade do inadimplente.
Apesar de ser muito eficaz na regularização dos bens, vale anotar que nos casos em que o vendedor não for o real proprietário, em razão do Princípio da Continuidade Registral, não poderá ser utilizada, sendo uma das alternativas a Usucapião, hipótese de aquisição originária da propriedade.
Em casos como este ainda será possível o pedido de indenização pelas perdas e danos que o comprador obviamente teve, o que recomenda-se seja assegurado no próprio contrato preliminar.
Muito se discute na doutrina a cerca da necessidade do registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel como requisito para a propositura da Ação de Adjudicação Compulsória.
Apesar dos fundamentos contrários, entendemos que isto acabaria por, na prática, esvaziar o disposto no Decreto-Lei n.° 58/1937, que versa sobre a Ação de Adjudicação Compulsória, em especial seu artigo 16, uma vez que sua finalidade é de proteger o comprador e dar segurança jurídica aos negócios imobiliários, onde já existem diversos problemas.
Em colaboração está a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça:
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Acertada a posição da Corte que é semelhante à jurisprudência majoritária. O registro do título é importante para que haja seu efeito perante terceiros, conferindo maior segurança ao comprador, mas não pode ser um requisito para a Ação de Adjudicação Compulsória.
Como requisito para o instrumento tem-se apenas a existência de uma promessa de compra e venda, sem necessidade do seu registro, mas que seja irretratável e já tenha sido pago o preço pelo comprador.
Nesta última hipótese, será ainda cabível consignar o pagamento restante na Ação de Adjudicação Compulsória quando o vendedor se negar a receber.
O foro competente para a propositura da ação será o de eleição ou o do domicílio do réu, conforme o artigo 46 do Código de Processo Civil, que traz as regras para as ações de natureza pessoal.
Vale lembrar que há controvérsia se a ação seria pessoal ou real, mas entendemos que trata-se daquela classificação, uma vez que a sentença irá suprir a manifestação de vontade do réu/vendedor que não quis realizar a transferência do domínio.
O legitimado ativo será o promitente comprador, e o valor da causa será o valor do compromisso de compra e venda conforme os artigos 292, II e 319, V do Código de Processo Civil).
Por fim… fica a pergunta… Mas e quando o comprador é que não quer fazer a transmissão? O que o vendedor poderá fazer?
Isto lhe gera inúmeros transtornos como cobrança em seu nome das dívidas propter rem, como os tributos, etc. Por isso recomenda-se a imposição de multa para o inadimplemento do comprador no compromisso de compra e venda.
Como este compromisso é um contrato que gera uma obrigação de fazer para as partes, caso o comprador se omita na hora de celebrar a escritura definitiva do imóvel, ao vendedor será possível o ajuizamento de uma Ação de Obrigação de Fazer cumulada com perdas e danos que eventualmente tenha tido.
Então, ambas as partes do negócio jurídico imobiliário ficam asseguradas de que no inadimplemento da parte adversa será possível resolver a questão.