O Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, em sua obra: Tutela Antecipada e Locações. Rio de Janeiro, Destaque, 1996, PP. 134-136, nos ensina que:
“Os casos mencionados pelo artigo 59 da lei são de tutela antecipada da ‘evidência’, porque neles se corporificam direitos líquidos e certos de o locador obter imediatamente a posse do imóvel locado. Assim é que concede-se o despejo liminar: por descumprimento de mútuo acordo; quando há rescisão do contrato de trabalho e a locação foi encetada para o empregado enquanto mantido o vínculo; ao término da locação por temporada, recusando-se o locatário a desocupar o imóvel; permanecendo no imóvel pessoas não sucessíveis do locatário…, bem como nos casos de permanência do sublocatário no imóvel depois de extinta a locação com o locatário-sublocador.
Nestes casos, opera-se em prol do locador muito mais do que o fumus boni juris, que autoriza a concessão da liminar nas ações cautelares, senão um direito evidente calcado em prova inequívoca autorizadora da tutela antecipada.
Observada a ressalva anterior de que fora destes casos a evidência, em princípio, não autoriza a tutela antecipada, mister assentar que há casos de direito em estado de periclitação que reclamam a tutela antecipada de segurança e que escapam à letra do artigo 59 da lei. Assim é que cabe a tutela antecipada de segurança nos seguintes casos a seguir enunciado de forma bastante exemplificativa:
(…)
b) Tutela antecipada de despejo em caso de falta de pagamento
Inúmeras hipóteses da prática judiciária que nem sempre o locador vive de rendas e o locatário é a parte economicamente hipossuficiente do contrato.
Os exemplos que se colhem também revelam locadores que vivem dos parcos alugueis que recebem de locatários que ostentam condições econômico-financeiras melhores do que o senhorio, ou porque possuem bens próprios ou porque podem pagar aluguel mais expressivo do que aquele que está em atrasado. Há situações aflitivas em que o juízo deve prover imediatamente, permitindo o desalijo imediato para a relocação tão necessária à subsistência do senhorio miserável. Relembre-se que a praxe noticiou um caso em que uma senhora, detentora de inúmeros imóveis, recebia de aluguel, por todos juntos, quantia inferior a um salário mínimo (…).”
Tutela antecipada de evidência
As hipóteses do artigo 59, §1° da Lei 8.245/1991 tratam de tutela antecipada de evidência, que requer caução de 3 alugueis, e só se aplicam aos contratos sem garantia, mas a doutrina, com amparo também em Luiz Antônio Scavone Junior, em sua obra Direito Imobiliário: Teoria e Prática, Forense, 14ª Edição, p.1458, admitem a tutela antecipada se preenchidos os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil.
“Artigo 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”
Sem esta construção doutrinária e jurisprudencial os locadores seriam penalizados por terem instituído garantia contratual, ou seja, aqueles que tomaram as cautelas necessárias, acabariam prejudicados.
Na mesma linha, o legislador estabeleceu que os locadores necessitariam apresentar caução de 3 alugueis para conseguirem a tutela de evidência de despejo liminar. Todavia, isto gera ônus insuportável para aqueles locadores economicamente vulneráveis.
O locador que seja, por exemplo, uma pessoa idosa e vulnerável, que depende do seu aluguel para custear as suas despesas médicas, ou aquele que está desempregado ou aquele que usa aquela verba locatícia para pagar o seu próprio aluguel por não ter meios de arcar com a manutenção do imóvel sozinho.
Para o Superior Tribunal de Justiça não é diferente: em consonância com a doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do artigo 300 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91.
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. TUTELA ANTECIPADA. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE. PRESSUPOSTOS AUTORIZATIVOS. EXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91. 2. Tendo a Corte de origem, além de adotar a tese contrária, segundo a qual seria incabível a concessão de tutela antecipada nas ações de despejo, concluído, também, pela ausência dos requisitos autorizativos previstos no art. 273 do CPC, infimar tal entendimento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e improvido.
Por estes fundamentos aqui esposados, a imposição de caução para o locador pode trazer ônus insuportável que inviabiliza a retomada do imóvel, sendo fundamental o deferimento da tutela de urgência .
