O Distrato Imobiliário ocorre quando uma das partes de um contrato de compra e venda de imóvel deseja desistir do negócio, encerrando o compromisso. Seja você um comprador que deseja a devolução de valores pagos, ou uma construtora que enfrenta o inadimplemento de um cliente, este artigo traz as respostas às principais dúvidas sobre o tema.
1. O que é o distrato imobiliário?
É o rompimento formal de um contrato de compra e venda de imóvel. Ele pode ocorrer de forma amigável, por acordo entre as partes, ou ser judicializado, caso não haja consenso.
Será cabível nas compras de imóveis na planta e em loteamentos.
2. Quem pode pedir o distrato?
- Compradores: Normalmente, procuram o distrato quando enfrentam dificuldades financeiras, atrasos na obra ou insatisfação com o negócio.
- Construtores: Geralmente, solicitam o distrato quando o comprador deixa de cumprir suas obrigações contratuais, como o pagamento das parcelas.
3. Compradores: Quais valores têm direito a receber no distrato?
A devolução de valores ao comprador varia dependendo do motivo do distrato:
- Se o comprador desistir por vontade própria:
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como a “Lei do Distrato Imobiliário”, prevê que o comprador pode receber de volta até 75% do valor pago, com retenção de até 25% para cobrir despesas administrativas e outros custos da construtora.- Caso o imóvel esteja sem regime de patrimônio de afetação (garantia vinculada ao empreendimento), a retenção pode chegar a 50%.
- Se o distrato for causado pela construtora (ex.: atraso na obra ou loteamento irregular):
O comprador pode pedir a restituição integral dos valores pagos , corrigidos, além de indenização por danos morais ou materiais, dependendo do caso. Neste caso o comprador pode receber até 100% do valor pago de volta.
4. Construtoras: Como lidar com o inadimplemento do comprador?
Quando o comprador deixa de pagar as parcelas, a construtora pode:
- Notificar extrajudicialmente: Enviar uma notificação formal concedendo prazo para regularização da dívida.
- Solicitar o distrato: Se o comprador não se regularizar, a construtora pode pedir o rompimento do contrato e a retenção de parte dos valores pagos.
- Reivindicar perdas e danos: Se o atraso causar prejuízos, como dificuldade para revender o imóvel, a construtora pode buscar indenização judicial.
5. Quais são as etapas do distrato?
- Negociação amigável: As partes tentam chegar a um acordo para evitar conflitos judiciais.
- Formalização por escrito: Um contrato de distrato é assinado, especificando valores a serem devolvidos e prazos.
- Judicialização (se necessário): Quando não há consenso, o caso é levado à Justiça, onde o juiz analisa as investigações e decide os termos do distrato.
6. Dúvidas frequentes sobre distrato imobiliário
- Preciso de um advogado? Embora não seja obrigatório, ter um advogado especializado ajuda a proteger seus direitos e negociar melhores condições.
- Quanto tempo demora? Distratos amigáveis podem ser resolvidos em semanas. Já os tribunais podem levar meses, dependendo do caso.
- Posso pedir danos morais? Sim, especialmente se o distrato for causado por atraso na obra ou irregularidades no contrato que geraram estresse ou prejuízos ao comprador.
7. Como evitar problemas no distrato?
- Compradores: Antes de desistir, analise as cláusulas contratuais e as condições de negociação justas.
- Construtoras: Mantenham contratos claros e bem redigidos, explicando previamente as condições de resistência e as obrigações aplicáveis.
Conclusão
O distrato imobiliário é uma solução para encerrar contratos de forma organizada, mas exige atenção às regras legais e negociações bem realizadas. Tanto os compradores quanto os construtores devem estar cientes de seus direitos e devem minimizar prejuízos e resolver o impasse da melhor forma possível.
Se você está enfrentando um problema relacionado ao distrato, procure um advogado especializado para analisar o contrato e orientar sobre as melhores estratégias!