O artigo 96 do Código Civil vai dizer quais as espécies de benfeitorias:
Benfeitorias Necessárias são aquelas que visam a conservação do bem ou evitar sua deterioração, como por exemplo a restauração do sistema elétrico danificado por uma infiltração.
Benfeitorias Úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o seu uso como por exemplo a modernização de um elevador que ainda estava funcionando, mas era muito lento.
As benfeitorias voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio, como a construção de uma piscina.
Na prática condominial, as obras realizadas acabam por ter pelo menos duas das três espécies. Geralmente ao trocar o telhado após uma tempestade o síndico aproveita e já faz o acabamento de gesso que queriam há tempos e vai deixar mais bonito o terraço.
Esta distinção é crucial no direito condominial, pois o artigo 1.341 do Código Civil vai usá-la para fixar os quóruns de aprovação das benfeitorias no condomínio edilício.
Quórum de Aprovação
Para as Benfeitorias Voluptuárias o quórum exigido é de 2/3 dos condôminos.
Nas Benfeitorias Úteis o quórum é de mais da metade dos condôminos.
Já nas Benfeitorias Necessárias:
Se consideradas de Pequeno Porte, não requerem autorização.
Se consideradas de Grande Porte e forem Não Urgentes somente poderá fazer a benfeitoria com autorização da Assembléia Geral. Caso sejam Urgentes deverá haver a imediata convocação da Assembléia Geral para ciência.
Omissão do Síndico
Outro aspecto importante é que no caso de omissão do síndico, qualquer condômino poderá realizar as benfeitorias Necessárias de pequeno porte ou as de grande porte, desde que urgentes. Após, deverão solicitar o reembolso do condomínio.
